Category: 第四部分：美国长租市场概述

美国的房产市场和交易过程都是透明化的，具体而言，在房产交易、持有、出租和传承的阶段，买家可以购买一系列的保险和构架设置来防范风险，保障自己的权益。 产权保险：在交易过程中购买的保险，保障当房屋产权出现纠纷的时候，买家可以得到相应赔偿； 自住房保险：一般包括火灾和责任险；如果贷款购房，则银行作为贷款方需要强制买家购买保险；如果全款现金买房，买家可以选择不买此类保险，但一般常规都建议购买； 出租房保险：当屋主把自住房出租出去后，就需要把原来的“自住房保险”换成“房东保险”；同时建议房东先租客提出，需要让租客自行购买“租客保险”； 人寿保险：买家在配置美国房地产的同时，由于考虑到遗产税风险，往往也会考虑配置美国的人寿保险作为风险对冲；即当屋主突然去世时，可以用人寿保险的赔付去支付高额遗产税； LLC：主要作用包括通过用LLC来持有房产，起到房产债务风险和个人资产隔离的作用。 LIVING TRUST：买家设立“生前信托”来明确规定自己在美国所有财产的传承细节和孩子抚养的规定；万一买家发生意外，可以省略美国法庭的财产和抚养公证流程，最大限度保障家庭利益。

长租的投资收益主要来源于租金现金流以及不动产处置的利得收入，这二者的总体收入受到经济发展或者其他因素影响较大。现金流稳定方面，若出现租客拒绝履行租约、拖欠租金或提前退租，或当租金市场价格因房地产市场景气程度异化产生波动，出现续约风险，再或当物业无法于最佳状态运营等情况，可能会影响租赁物业的经营效益。 房屋整体的资产规模较大，价格较高，变现时间较长，因而存在一定的资产处置风险。 未来颁布的法律法规可能对标的物业的租金收取价格及处置方式等作出限制，这些限制性法律法规可能影响长租物业的投资收益。

在美国买房时，整个交易过程中有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，有估价公司、房屋检查公司、公证公司、银行、以及经纪人，产权保险公司等等。每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，使房地产行业能够公平、透明、健康、蓬勃的发展。 且美国对全球购房者无任何限制，是全世界最开放、最自由的投资市场之一。根据美国相关的规定，海外人士投资及购买本地房产的数量也没有限制。海外投资者在美国的财产完全受到同当地人士一样的法律保护。

•净收入：将租户的月收入与月债务进行比较，以确定他们是否可以承担租金、水电费和生活费。 •就业：查看租客的工作雇主和联系方式，以确认租户是否有稳定的工作和稳定的收入。 •信用：通过查询租客的信用报告，识别风险因素，如逾期付款、未偿债务、收款和破产。通常，房产经纪人可以协助查询租客的信用报告。 •背景调查：验证租户的身份以及他们是否有犯罪记录、未决案件或逮捕令。通常，房产经纪人可以协助查询租客的背景调查报告。 •租赁历史：评估租户过去的租金付款、租赁条款，以确定它们是否将成为租金收入的可靠来源。

物业管理公司的主要工作任务包括：筛选租户并协商租赁条款；与租户讨论租赁和物业规则；收取租金或其他费用；安排维修和保养；支付账单，协助纳税和管理预算；设定租金并宣传房产；处理搬入和搬出检查。

作为出租物业的所有者，房东可以选择自行管理租赁物业或聘请物业经理。物业经理可以帮助房东监督和管理出租的物业，并关注租户的动向。物业经理可以是房产经纪人或者房产经纪公司。 作为专门从事物业管理的专业人士，物业经理通常能充分了解各个地区的相关法律，确保房东的利益得到保护。同时，物业经理能够及时了解市场动向，可以帮助房东设定出租价格，提升投资回报。此外，物业经理与维修清洁人员有合作关系，可以快速地协调对房屋问题的修缮。

1、了解当地法律 房东需要了解联邦、州、县、城市等不同级别的管辖区域关于长租的相关法律，明确作为房东的权利和义务，避免在长租运营的过程中产生不必要的法律纠纷，也可以在自己受到损失时，通过法律手段保护自己的利益。 2、确定租金水平 一方面，房主需要研究市场现状，以了解所在地区的长租物业的租金水平，通过比较自己的房屋与周边在租房屋的差异，拟定租金价格；另一方面，房主需要估算运营长租物业的成本，包含可能的维修费用以及抵押贷款的还款额，确保租金收入足以覆盖预期支出。 3、草拟长租协议 租赁协议是一份具有法律依据的合同，不仅可以降低运营风险，还可以规定关键的业务细节。协议应包括租期、月租金金额、保证金、宠物、停车、是否允许转租、逾期支付租金的罚款等。此外，协议还应阐明租赁期间租客和房东的权利和义务，租客应遵守租赁协议条款、按时支付租金、保持物业的清洁、妥善处理垃圾、遵守邻里规则；房东应遵守建筑规范，确保物业的安全和卫生，及时进行维修，维护物业中的管道、电气、热、水等基础设施，提供垃圾处理区域。 特别需要指出的是，每个州对保证金的规定略有不同。大多数州都规定了房东可收取金额的上限（通常以月租金表示）、退还租户押金的截止日期以及租户押金的使用方式。例如，加州保证金可为2个月的租金，如果房东提供家具，保证金可提升为3个月的租金，房东可以使用保证金用于抵减未付租金（包括滞纳金）、清洁费用以及超出正常磨损范围的损坏。 4、营销出租物业 房主可以通过房地产经纪人发出寻租广告，也可通过租赁网站推广、向潜在客户邮件推送房产状态、面对面的展示和个人销售等方式推广待出租的房屋。租赁广告应清晰描述租赁物业面积、租赁价格、是否包括水电费、地理位置、保证金、租约期限、邻里和周边地区的信息、额外激励措施（如停车）。 5、评估筛选租户 租户筛选是评估潜在租房者的过程，重要的是对租户进行背景和信用调查。对于房东或物业经理来说，背景调查有助于评估租户是否会遵守租赁或租赁协议的规则，并识别潜在的风险，以防未来出现逾期付款或财产损坏的问题。 房东可以让潜在租户提交租赁申请，其中包含租户的工作经历和收入、租赁历史、信用状况等信息，以此评估潜在租户是否有稳定的收入和良好的信用评分，是否有赚到足够的钱来支付租金的能力。房东也与租客以前的房东取得联系，深入了解租户的租赁历史。 特别地，房东在筛选租户时应遵守“公平住房法”，该法案禁止房东基于年龄，性别，种族，宗教等歧视租户。《美国残疾人法》也起到了类似的作用，确保房东为残疾租户提供合理的便利。 6、签订租赁协议 房东与潜在租户签署租赁协议时，应与租户充分讨论租金、保证金收取条款以及租赁房屋损坏的赔偿等细节条款。 7、物业管理 房东可以聘请物业经理来收取租金，跟踪支付情况，并提前划拨相关的管理费用（例如装修，维修，财产税，保险等）。 8、物业维护 在租赁房屋交付前，房东应该进行例行房屋检查并维修损坏的设施，保持房屋干净整洁、设施良好、住房条件安全，确保房产符合市政和州住房法规。 9、购买保险 房东保险将保护房产免受潜在的事故或责任索赔。房东可以与信誉良好的保险经纪人合作，合理评估房东与保险公司各自承担哪些风险。 10、搬出检验 在租约结束时，房东和租户应共同完成租赁检查，记录租户居住期间对财产造成的任何损坏，因此房东可以退还其保证金或用它来修复财产。