从需求端来看，美国房地产市场发展现状如何？

房屋空置率、房屋自住率是衡量地产开发投资健康程度和未来空间的重要指标。全美住宅型地产可以分为三个部分：空置房屋（Vacant）、居住中自有房屋（Owner Occupied）和居住中租用房屋（Renter Occupied）。

1）房屋空置率（空置房屋/所有房屋）可以用来衡量房地产长期供求关系和健康程度，空置率较高则证明房地产投资过度，泡沫化严重。自金融危机美国房地产泡沫破裂后，美国房屋空置率持续下降，截至2022年二季度全美住房空置率为5.6%，接近自上世纪80年代以来最低水平，可以体现出房屋供需趋紧的局面。

从住房空置率来看，虽然地产需求中短期处于下行通道，但供需仍处于相对偏紧的位置，也因此对房产价格提供了支撑。近五年Cash-Shiller全美房价指数总体呈现稳步走高的趋势，截至2021年末Cash-Shiller全美房价指数攀升至280.323，同比上涨18.88%，指数追踪的所有20个大都市房价均全部大幅上涨。

进一步从租赁市场角度洞察，考虑到逐年所缴纳的房贷偿付了部分本金，房屋的净资产在不断上升，再加上美国房地产总体上的升值趋势，买房出租相对是一个比较稳妥的投资方式。对于本国人而言，买房出租所得的租金虽然要纳入报税时的收入，但是还贷中利息部分可以享受免税优惠，各种养房的开支（包括房屋保险、房产税、社区费、庭院保养费和房屋管理维修费用等）和房屋折旧部分也都可以从出租的收入中扣除，从而房主的报税收入有时不仅不会因为有房产出租而增加，反而可以降低自己的报税额度。由于房价持续走高以及叠加税收优惠政策，有一定经济基础的人买房出租作为投资，又有相当多的人暂时负担不起买房，两者结合，结果就促使美国现在出租住宅空置率下降并接近历史最低点位的局面（FRED2022年二季度最新数据统计），房产火热的趋势从房屋销售市场蔓延到租赁市场。

同时，基于强劲的住房需求和相对短缺的住房供应所支撑的美国房价上行趋势，表明美国地产并没有形成严重的泡沫化，且未来房价持续上涨的涨幅会趋于稳定。

2）房屋自住率衡量居住房屋中自有产权的占比，该比例从2016年起开始持续上升。截至2022年7月，美国房屋自住率达69%。

目前住房拥有率超过疫情前水平，但尚未恢复到次贷危机前的水平，尤其是代表了处于35 -44岁和45-54岁年龄段的人从租房者跃升为首次购房者。展望未来，在适龄购房人口总数没有大幅变动的情况下，货币财政支持和结构性需求透支了部分地产未来需求，并在流动性环境改变后降低未来短期的需求空间。

如今越来越多的美国居民选择租房，美国的租房率已经达到近几十年最高水平。根据美国人口普查局2020年美国社区调查微观数据的NMHC表格，美国有35%的家庭以及31%的居民选择租房。据美国国家统计局2018年调查显示，截至2018年第四季度，美国30岁以下人群有50%的家庭选择租房，共计540万户，30岁以下家庭拥房率仅为33%。从所有年龄段来看，有36%的住户选择租房，共计约4337万户家庭。其中有43%美国（主流租房人群）居民选择Single Family独立屋（独栋），36%的美国居民选择5间或5间以上的户型。