Category: 第一部分：美国长租市场概括

在短期租金支持与租赁援助方面，《综合拨款法案》通过注入250亿美元的紧急租赁援助以解决高租金问题。 在降低租金违约率方面，2020年3月出台了CARES法案暂停驱逐令，旨在将前期的经济刺激和失业福利落实到个人，对拖欠租金的房客暂停驱逐。禁令于2020年7月到期后，疾病控制和预防中心(CDC)于2020年9月和2021年8月连续延长驱逐令。同时，CDC的第一个命令将覆盖范围扩展到提供收入困难证明的租房者，而第二个命令则局限于COVID传播率高的地区，但仍覆盖约90%的租房者。 与此同时，联邦政府扩大了失业福利，发放经济影响补助金，直接向家庭提供急需的现金。学生贷款延期、每月儿童税收抵免和增加补充营养援助计划(SNAP)福利也帮助租房家庭度过了大规模裁员的困难期。

美国作为住房租赁市场最发达的国家，其在体量规模、市场制度规范、企业实务等方面均走在世界前列。 根据NMHC预测，到2035年，美国人口增长预计将产生370万套配有5间或更多单元的新租赁物业需求。在经济下行形势下，即使假设有更高的住房拥有率、持续的通货膨胀和较低移民率，仍然保有240万套配有5间或更多单元的新租赁物业需求。且租赁市场的区域集中度较高，特别是在美国南部地区，由于就业增长且地理位置优越，从2011年到2021年德克萨斯州、佛罗里达州和加利福尼亚州新增了120万套5单元或更多单元的公寓，并预测2035年仅在德克萨斯州、佛罗里达州和加利福尼亚州美国南部地区的这三个州就需要超过150万套新的出租单元，这三个州占预测范围内所需净新需求的40%。 美国租赁客群特征：均以年轻人为主力，更多的高收入人群转向租房。 第一，在美国小于30岁的年轻人是租房的主力军。根据NMHC数据统计，美国约有31%的人口为租赁人口，这其中小于30岁的租客占总租赁人口的47%。 Age Distribution of Population Age Distribution People in Rental Housing  Share  People in Owner-Occupied Housing Share Under 30 Years Old 47,851,454 47% 73,831,111 33% 30 to 44 Years Old 23,730,150 24% 40,492,097 18% 45 to 64 Years Old 19,310,300 19% 62,141,256 28% 65 Years and Older 10,037,652 10% 44,086,562 20% Total…

长租物业通过将长期租户锁定在12个月的租约中，未来租金收入是可预测且相对稳定的，并减少在物业管理上花费的时间成本。 长期租赁在每个市场和全年都有很高的需求，但短期租赁的表现与房产的区位和季节性因素密切相关，尤其是通常会在一年中的某些时候享有更高的资本回报率而在其余时间较低，因而在择时择地的规划方面需要耗费更多的精力。而长期租赁则能够以相对较低的管理成本获得全年稳定的租金收入，综合全年来看可能会产生更高的年度利润总额。 与短期租赁相比，投资长期租赁物业的最明显的优势是物业管理。一方面长期租户因为长时间稳定居住在固定住所，将更愿意处理房产的维修和维护。在长租市场中，房屋租赁过程中各种日常活动所耗费的费用成本通常可以由租户负担，从而降低运营成本。对于长期租赁，物业管理费通常在月租金的8-10%之间而维护短期租金的费用通常在月租金的20-50%之间。另一方面由于随着租户周转率的减少，营销房产以及筛选租户等管理任务所耗费的成本较少。相对于短期租赁市场，长租市场的房屋空置率普遍较低。 短期租赁和长期租赁之间的另一个关键区别是，长期租赁在任何地方都是合法的，但短期租赁有时无法可依，或者监管法律随时更改。

投资租赁物业是产生稳定、长期收入的最明智方式之一，主要表现在以下几个方面： 出租物业的房东也受益于折旧，折旧可以从房东每年因租赁物业获得的应税收入中扣除。此外，房东还可以为其业务申请许多扣除额，包括财产保险、抵押贷款利息、广告、财产税、维护费等等。 当出售时，房地产价值上涨带来的资本收益得以实现，因此在正确的地点购买的房地产可以出售并获得可观的利润。 只要有租户支付租金，租用房产就可以产生正常的现金流。每个月房东都会收到租金，在支付抵押贷款、水电费和其他账单后净收入较为丰厚。且房东从租赁物业产生的收入也比其他投资（例如传统业务）更可预测，因为租金支付提供了高于典型股息的恒定现金流。

总体来讲，美国住房租赁市场经历了“混乱早期-小幅衰退-投资浪潮-行业低谷-逐渐恢复”的波动发展历程。 美国政府信奉自由市场，相信市场是最有效的资源分配者，在住房租赁政策上也坚持“市场优先”，因此其住房租赁市场发展具有明显的波动性。 1900-1950年代，美国住房租赁的市场需求经历了人口城市化迁移和二战退役军人潮两次突增。巅峰时期，超过75%的市区人口居住在长租公寓里。然而由于需求的过度膨胀，许多存量房屋被迫分割成群居房，以廉租房为主的租赁公寓往往面积狭小且配套资源短缺。在这一时期，住房租赁市场发展相对混乱。 1950-1970年代，美国高速公路系统开始逐步建立，部分城市人口开始向郊区迁移，逆城市化发展使得住房租赁需求出现小幅下降。且规范租房行业的各类法案法规及优惠政策陆续出台，随着行业发展，二房东模式很快被规范的机构化运作所替代。 1970-2000年代，美国住房租赁市场迎来了发展机遇。1990年代，随着城市中心土地的进一步猛增，很多中高收入者也开始选择租房，美国出现了长租型豪华城市公寓的雏形；同时期，REITs兴起，大量个人投资者和专业机构开始投资住房租赁，千禧婴儿潮带来的需求增长也推动了市场发展。 然而到了2008年左右，美国房地产泡沫化和次贷危机给全行业带来了沉重打击，住房租赁市场迎来了发展低谷。此后，随着美国经济恢复，住房租赁市场缓慢升温。

虽然未来几年美国面临经济衰退的风险，但大萧条期间普遍失业的特有现象发生可能性不大，且预计未来可能面临的经济衰退将相当短暂。预计个人住房抵押贷款违约风险处于低水平可控范围，即使计划出售房屋的房东也有可能从中获利，而非因丧失抵押品赎回权和卖空而损失。那么历史则不会重现大萧条期间因未能支付抵押贷款导致数百万房主丧失抵押品赎回权，导致房屋价值急剧下降，财务问题加剧，最终导致房地产泡沫破裂。历次房地产泡沫的形成大多与货币超发、利率过低、金融杠杆过高（供求两端）有关，而美联储加息在一定程度上起到控制杠杆的作用，货币金融相对稳健，不致于形成房地产市场虚假繁荣的局面。

在人口快速增长的大趋势之下，随着住房需求的不断增长，低供应和高需求的不均衡将美国房价推向了新的高度。当前，虽然由于通胀引发的房贷利率上涨使得美国房地产价格有放缓的趋势，但房价大幅下降几乎是不可能的。 第一，伴随着美联储多次加息，处于高位的抵押贷款利率仍然是短周期因素，住房刚性需求仍然很强，高利率仅使得潜在的购房者推迟购房支出而非取消购房或租赁计划。 第二，从购房人群的融资决策来看，Zillow研究指出2021年大约32%的购房者在没有抵押贷款的情况下支付了购房款，即现金购房，这些交易不受短期加息货币政策带来的抵押贷款融资成本上升所影响。 第三，从重点区域来看，在大都市地区房屋供应不足、刚性住房需求（处于购房黄金时期的千禧一代）以及强大的潜在租赁市场所形成的供需关系较为普遍，使得房价仍然相对处于高位。尤其是鉴于市场流动性限制，供应受到房主的进一步限制，这些房主锁定了低利率，不想以目前较高的抵押贷款利率出售然后借贷。 第四，房地产是一种资产类别，在通货膨胀影响下股市疲软情况下，投资者倾向于将资金投入房地产并建立现金头寸。 第五，美国的房地产市场较以往更完善，违约率趋低。

适龄置业人口数量是推动房地产市场长期发展的主要因素，因为人口增长将创造对新住房的需求。 首先，当前人口规模最为庞大的千禧一代平均年龄为30多岁，这是美国租房与购房置业最核心的年龄层。千禧一代住房的需求影响整个2010年代，在2020年代达到高峰。根据美国各年龄段房屋自住率（Homeownership Rate）数据，2021年规模最大的买家群体在28岁至42岁之间，约占整个购房市场的36%，体现了住房的购置需求结构。此外，年轻成年人的家庭组成率一直在增长，这是疫情之前美国经济强劲和收入不断增长引发的社会结构变化。购房需求主要产生于家庭的组建（婚姻或搬离原有大家庭），长期来看房屋销售与美国家庭数量的增速相匹配。 第二，美国是世界上移民人口最多的国家，长期以来美国一直受益于移民带来的新能量和创造力，有力地支撑了美国人口长期增长以及年龄结构年轻化，海外移民涌入同样有利于长期提升住房需求。截至2020年年中，美国的移民人口已达5,060万，移民在美国总人口中所占的份额约为15.3%，在全球国际总移民占比约18%。 第三，年轻和中年家庭的租房率在2009-2019年大幅上升，这可能标志着租房向自有住房过渡有所推迟。在25岁至34岁的人群中，租房家庭的比例在过去十年中上升了4.1个百分点；在35岁至44岁的人群中，租房家庭的比例增幅达到了5.2个百分点。2009-2019年，45-54岁和55-64岁家庭的租房率也分别上升了4.1和3.7个百分点。 第四，高收入租房者的数量和比例都有所增加。2009年至2019年期间，收入超过75,000美元的租房家庭数量增加了370万，占这十年租房家庭增长的近70%。因而，高收入租房者的比例从20%增加到26%。

房屋空置率、房屋自住率是衡量地产开发投资健康程度和未来空间的重要指标。全美住宅型地产可以分为三个部分：空置房屋（Vacant）、居住中自有房屋（Owner Occupied）和居住中租用房屋（Renter Occupied）。 1）房屋空置率（空置房屋/所有房屋）可以用来衡量房地产长期供求关系和健康程度，空置率较高则证明房地产投资过度，泡沫化严重。自金融危机美国房地产泡沫破裂后，美国房屋空置率持续下降，截至2022年二季度全美住房空置率为5.6%，接近自上世纪80年代以来最低水平，可以体现出房屋供需趋紧的局面。 从住房空置率来看，虽然地产需求中短期处于下行通道，但供需仍处于相对偏紧的位置，也因此对房产价格提供了支撑。近五年Cash-Shiller全美房价指数总体呈现稳步走高的趋势，截至2021年末Cash-Shiller全美房价指数攀升至280.323，同比上涨18.88%，指数追踪的所有20个大都市房价均全部大幅上涨。 进一步从租赁市场角度洞察，考虑到逐年所缴纳的房贷偿付了部分本金，房屋的净资产在不断上升，再加上美国房地产总体上的升值趋势，买房出租相对是一个比较稳妥的投资方式。对于本国人而言，买房出租所得的租金虽然要纳入报税时的收入，但是还贷中利息部分可以享受免税优惠，各种养房的开支（包括房屋保险、房产税、社区费、庭院保养费和房屋管理维修费用等）和房屋折旧部分也都可以从出租的收入中扣除，从而房主的报税收入有时不仅不会因为有房产出租而增加，反而可以降低自己的报税额度。由于房价持续走高以及叠加税收优惠政策，有一定经济基础的人买房出租作为投资，又有相当多的人暂时负担不起买房，两者结合，结果就促使美国现在出租住宅空置率下降并接近历史最低点位的局面（FRED2022年二季度最新数据统计），房产火热的趋势从房屋销售市场蔓延到租赁市场。 同时，基于强劲的住房需求和相对短缺的住房供应所支撑的美国房价上行趋势，表明美国地产并没有形成严重的泡沫化，且未来房价持续上涨的涨幅会趋于稳定。 2）房屋自住率衡量居住房屋中自有产权的占比，该比例从2016年起开始持续上升。截至2022年7月，美国房屋自住率达69%。 目前住房拥有率超过疫情前水平，但尚未恢复到次贷危机前的水平，尤其是代表了处于35 -44岁和45-54岁年龄段的人从租房者跃升为首次购房者。展望未来，在适龄购房人口总数没有大幅变动的情况下，货币财政支持和结构性需求透支了部分地产未来需求，并在流动性环境改变后降低未来短期的需求空间。 如今越来越多的美国居民选择租房，美国的租房率已经达到近几十年最高水平。根据美国人口普查局2020年美国社区调查微观数据的NMHC表格，美国有35%的家庭以及31%的居民选择租房。据美国国家统计局2018年调查显示，截至2018年第四季度，美国30岁以下人群有50%的家庭选择租房，共计540万户，30岁以下家庭拥房率仅为33%。从所有年龄段来看，有36%的住户选择租房，共计约4337万户家庭。其中有43%美国（主流租房人群）居民选择Single Family独立屋（独栋），36%的美国居民选择5间或5间以上的户型。 U.S. Households- Renters & Owners Type of Household Households % of U.S. Total Residents % of U.S. Total Renter-Occupied 42,958,995 35% 100,929,556 31% Owner-Occupied 81,431,171 65% 220,551,026 69% Total 124,390,166 100% 321,480,582 100% 数据来源：2020年美国社区调查