动态定价是指公司根据当时市场的需求为其商品或服务设定灵活价格的定价策略。该战略旨在让企业能够迅速调整价格，以应对不断变化的市场条件。动态定价也称为激增定价、需求定价或基于时间的定价。所述改变商品和服务价格的过程通过使用机器学习算法来增强。这是因为随着市场条件的变化，不断改变产品和服务的价格可能会很麻烦。因此，公司通过使用良好的动态定价软件来加快这一过程。包括零售、酒店、旅游和运输在内的几个商业部门都可以使用动态定价。例如，亚马逊和eBay等公司使用动态定价来改变价格，以响应对产品的需求或竞争对手收取的价格。 同样的，爱彼迎也提供动态定价来调整价格的功能，以应对季节性需求和竞争。Airbnb动态定价是房东优化收入并确保其房源在市场上保持竞争力的一个很好的工具。使用动态定价的房东可以设置最低和最高价格，以确保他们的房源保持盈利，同时价格也具有竞争力。它允许房东利用高需求期提高价格，同时在低需求期降低价格，以吸引更多的预订。爱彼迎的动态定价算法使用了市场上的许多因素，以便为房东的爱彼迎房源设定有竞争力的价格。这些因素包括房产的位置、一周中的哪一天、上市需求和季节。它还考虑了其他因素，如假期和活动，以及同一地区的其他房源。
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开始租赁地产业务的另外几个建议。
房地产投资的一个主要方面是用于购买投资性房地产的融资方法。在考虑如何开展租赁房地产业务时，在现金和抵押贷款之间选择购买投资性房地产是一个重要的决定。使用现金购买投资性房地产并将其转化为租赁房地产将带来更高的现金流或利润，但这会对前期投入造成较大的负担。因此使用抵押贷款购买投资物业通常是一个更好的选择。这是因为租客支付的租金将可以用来偿还抵押贷款。然而，这将导致短期利润减少，但长期利润增加。此外，购买投资性房地产可以获得几种类型的抵押贷款。其中包括：常规贷款人抵押、投资组合贷款人、联邦住房管理局贷款、203K贷款 寻找合适的投资性房产是投资租赁财产最关键、最棘手的问题。要找到合适的房产，就需要研究不同的市场（城市和社区），以找到一个在合理价格范围或预算范围内的市场，以及租金表现良好且租金水平较高的市场，这也需要大量的研究和时间投入。选择合适的房产也将在很大程度上取决于选择的投资策略、正在使用的融资类型、对市场的整体知识以及如何解读。因此，确保谨慎行事，并在每一步都下定决心，以便选择合适的房地产进行投资。 当试图找到合适的房产时，了解计算租赁房产回报率的不同指标和方法是非常重要的。首先，在租赁财产时，最重要的是房产的现金流。这指的是付清房产的所有费用后剩下的租金收入。这种现金流可以是正的，也可以是负的。正的现金流是好的，这意味着所购房产是有利可图的。因此负的现金流是需要格外注意的，如果一处房产的现金流为负，这意味着它花的钱比赚的钱多。除了现金流，还应该了解并使用上限利率和现金回报率等指标，这可以帮助估计房产的回报率。这些指标也可以在搜寻合适的投资物业时使用，因为它们将提供确定预期回报最高的房产的有效指标。 开始房地产租赁业务从来就不是一件容易的事，但这也不是一桩门槛非常高的生意。如果遵循市场的规律，任何人都可以开始房地产租赁业务。因此，当想知道如何开始租赁地产业务时，学会一些方法将会事半功倍。
如何开始租赁物业业务？
任何房地产投资的第一步也是最重要的一步，尤其是作为一个新手投资者，那就是做研究。房地产投资者必须研究房地产投资的所有不同方面，尤其是房产租赁，以便在冒着风险进行投资之前尽可能多地学习。在开始之前，应该重点研究房地产投资的基础知识和相关方面。在这个阶段，应该学习一些基本概念，如房地产类型、投资策略、租赁房产类型、影响房地产市场的法律法规、用于预测市场走向的指标、，以及适用于每种房产类别的税收规则。虽然这似乎是一个很长的阅读清单，但它对作为房地产投资者的职业生涯的成功至关重要。知识和不断学习的意愿是任何成功的房地产投资者的基石。所以，即使觉得自己已经学会了投资租赁房产，也不应该止步于此。应该始终在房地产领域寻求新的知识和经验，以便能够与数以万计的活跃投资者竞争。 在做了研究之后，下一步将是选择一个目标利基市场。在学习如何创办租赁房地产企业时，可能已经在选择想要使用的投资策略时做出了选择。然而，有不同类型的租赁房产和不同的投资策略。在了解不同类型的租赁房产时，可能会发现两种常见的主要类型：长期（传统）租赁房产和短期（Airbnb）租赁房产。这些类型中的每一种都有其独特的优点和缺点，因为它们的功能彼此非常不同。特别是短期租赁，由于其复杂的法律和规则，以及这些法律在不同地点的差异，投资于短期租赁需要更多的研究。此外，可以使用多种策略投资租赁房产。例如，可以通过出租一个房间或房子的一部分，利用自己的房子或主要住所开始租赁房地产业务。还可以投资在国外的租赁房产，并依靠专业的物业管理公司运营和管理房产。尽可能多地了解这些不同的方面将有助于确定想专注于哪一个方面，而这种类型的房产或战略将成为未来的利基市场。
从多个应用程序中挑选完美的租户
房地产市场是一个竞争非常激烈的行业。对于房东来说，这是正常的收到大量有兴趣租房的潜在租户的申请。虽然这对业主来说是个好消息，但选择最佳租户可能很困难。有许多合格的申请人可供选择，业主有权选择为符合一系列标准的租户出租房产。对于业主来说，这种困境有时会成为一个问题，因为在许多申请人都符合完美租户的情况下，他们无法选择申请人而感到困惑。 遵守公平住房法 一些在房地产市场上缺乏经验的业主在他们的清单中犯了错误。所有者犯的主要错误之一是他们未能缩小标准。缩小标准应基于《公平住房法》，该法规定业主根据种族、肤色、宗教、性别或残疾等因素进行选择是违法的。 公平和平等的租户资格标准应基于信用评分、租赁历史、收入、就业历史和犯罪背景。通过在列表网站或查看时在打印纸上说明，很容易让租户了解为每个区域设置的最低要求。如果租户通过电话或电子邮件询问，业主也可以直接向租户询问这些区域。 拥有这份简化选择过程的要求列表肯定会为您作为所有者消除许多不必要的申请。然而，即使经过这个筛选和选择过程，仍然会有很多人符合所有标准，业主必须想出一个不歧视的选择策略。 先到先得 这被认为是最简单的选择过程，业主基本上将房产出租给第一个符合条件的租户。这种选择系统使业主更容易克服选择租户的思维过程。先到先得是业主最常用的方法。 申请强度 对于业主来说，总是有更好的人选符合要求。租户申请的强度可能是财产所有者的决定性因素。例如，如果两个潜在租户提交了他们的申请并且都符合业主设定的要求，则根据他们的申请在他们之间进行选择。一个申请人可能在信用评分或收入方面有更强的财务申请，这使他们成为业主的完美租户。 选择完美租户的过程对业主来说并不复杂；但他们必须设定最低要求，以保护他们的经济利益。选择具有以前房东的良好参考的租户应该是一个要求。一份好的参考资料可以让业主清楚地知道他们将把财产托付给谁。但是，虽然许多申请人之间的选择过程可能令人筋疲力尽，但也是一件幸事。
2023年是否是购买度假租赁房产的最佳时机？
新冠疫情的不利影响，以及出乎意料的俄乌紧张局势并没有阻止人们制定旅行的计划。在居家宅了近两年后，人们十分渴望再次踏上旅行的旅程。然而，对于房地产投资者来说，情况就又些不一样了，尤其是那些想创办租赁房地产公司的投资者。 2022年房地产市场的抵押贷款利率飙升速度远超预期，目前在6.50%至7.00%之间，投资者面临着高昂的房地产价格。与此同时，那些已经拥有至少一处房产的人还需要应对高通胀的影响，以维持他们的房产。考虑到目前的这些问题，2023年是否是购买度假租赁房产的最佳时机？ 地理位置是购买度假租赁是最重要的考虑因素。理想的地理地点能带来丰厚的利润，因为人们可能会经常去那里旅行并预订度假屋。虽然热门旅游目的地似乎是投资者最明显的选择，但它们现在的度假租赁已经饱和，新进投资者可能会得不到理想的投资回报。这些地区待售房屋价格高、供应少，使低资本的新投资人无法进入当地市场。无论是在寻找第一处还是第五处短期租赁房产，都可能想考虑那些不太受欢迎但仍有很大潜力并能带来良好投资回报的地区。这些是投资度假租赁财产的最佳场所。 上限利率和现金回报率 Airbnb的上限率或资本化率衡量的是Airbnb租赁的盈利能力和回报潜力，无论其融资方式如何。这一指标通常用于进行所有现金交易的投资者。它是通过将净营业收入（NOI）除以财产价值来计算的，并以百分比表示。但是，如果打算使用融资购买短期房，那么如果改为计算现金回报率，将会对房产的表现进行更准确的分析。该指标衡量的是相对于在投资上花费的实际现金数额的年回报率。可以通过将年度 NOI 加上抵押贷款付款的总和除以同期投资的总现金来计算。投资的总现金可能包括关闭费用和改造费用以及抵押贷款付款。使用这个指标可以让我们了解投资的每一美元的收入潜力是多少。
在Airbnb上转租的风险是什么？
虽然不用增加额外的工作就可以获得额外收入似乎是一个兴奋的事情，但让租客在Airbnb上转租也是有一定的风险的。因为租客处理从准备公寓到挑选客人的一切事务。但依然有几点可能对房东来说不是什么好消息。比如，作为房东可能无法跟踪所有来来往往的客人，这就为房产的损失或某些犯罪活动等问题留下了隐患。当然，所有爱彼迎用户在进行预订之前都要经过账户验证。然而，爱彼迎平台只检查预订者，而不是所有入住的客人。另外还有一件事需要考虑，爱彼迎确实对客人进行了背景调查，其中包括OFAC名单、州和县公共犯罪记录以及州和国家性犯罪登记处。然而，这仅限于美国居民。而那些来自国外的客人通常不会被检查他们在自己国家的犯罪记录。这是在加入Airbnb租客托管计划之前应该需要考虑的关键因素。 正如前面所指出的，租客负责寻找客人这一事实意味着筛选过程将超出房东的控制范围。另一个可能出现的问题是潜在的歧视。这通常很难证明是房东的歧视，房东无法确定在Airbnb上转租的租客中是否有人会有这样的倾向。作为房东，当然不想在没有意识到的情况下接到违反《公平住房法》的诉讼。 在Airbnb的平台上，租客可以对他们的房东留下评论，反之亦然。大多数情况下，房东会选择那些礼貌、体贴、负责任的客人，他们会履行自己的承诺，尊重房屋的入住规则，并以同样友善的方式结束他们的入住。然而，这并不意味着房东有时不会遇到留下一些烂摊子的客人。更糟糕的是，有人可能会在房子里受伤。一单出现这样的情况，房东将不得不承担这些费用。 爱彼迎推广新的居民托管计划，认为这是吸引更多租户并与他们建立良好关系的绝佳方式。但是，当房东依据事实和理性站在对的一方并做出评判的时候，这可能会对房东与其他的租客的关系造成负面的影响。并不是每个人都会对客人的进出持开放态度。 这就给我们留下两个选择，要么加入Airbnb租客托管计划，直面这些问题。要么放弃这个计划，这也就意味着放弃潜在的额外收入。
Airbnb租客托管计划的优势有哪些？
加入爱彼迎的居民住房计划最显著的好处之一，就是对于房东业主，它提供了一种轻松的方式来创造更多收入。该计划的设立使房东不再需要兼任短期租赁物业经理。与Airbnb托管相关的责任现在主要由租客来承担。他们需要照顾一切，从列出公寓清单到与客人沟通，以及维护与客人之间的关系。房东不必为运营方面的事情而烦恼，但仍然可以从爱彼迎进行的每一次预订中赚取佣金。当然，租客也会自行提前批准客人，这可能会引起担忧。但请记住，房东和租客有着相同的利益。房东和租客都希望每次预订都能顺利进行，因为这意味着更高的利润。 不久之前，爱彼迎还没有针对客人的背景筛查措施。现在情况有所改变，Airbnb平台不再依赖于所有相关方的诚实。主房东和客人都会被筛选出潜在的犯罪记录，并通过州和国家的性犯罪记录进行交叉参考。在此过程中，所有因暴力犯罪被定罪的用户都会被迅速从爱彼迎的平台上删除。如果每天都有新的、不熟悉的人进出大楼或度假屋，我们持谨慎态度，这是可以理解的。但如果平台提供有相应的背景调查措施，将减轻我们对这一计划的担忧。 短期租金与较高的收入有关，尤其是在旅游热门城镇。此外，还可以根据需求设置价格。比如，如果注意到周末该地区的游客越来越多，Airbnb的每日价格可以提高以反映这些趋势。此外，还可以在节假日或当地热门活动的一周内收取更多费用。虽然房东可能只从每次预订中获得一部分收入，但收入潜力仍然存在。到月底，即使公寓的入住率不是100%，对房东来说，每平方英尺的收入也会比单独“传统”租房赚得更多。 目前的所有趋势都表明，爱彼迎在未来十年将变得更加受欢迎。很多专业人士一致认为，短期租赁会增加需求，这反过来又会提高爱彼迎业务的盈利潜力。我们需要意识到，经常旅行的人会错过家里的舒适，而酒店也不能提供那种家的感觉、隐私和舒适。但对于Aribnb来说，除了提供住宿场所外，它还提供了比普通酒店更好的整体体验和更好的价格。仅此一项，就足以显示出Airbnb的优势，那我们为什么不利用这一优势，赚取潜在的收入来源呢？
如何在有租金管制的地区投资？
什么是租金管制？ 租金管制基本上 是一项具有法律义务的规定，用于限制和控制业主可以为其财产收取的租金金额。它不允许房东每年将租金提高超过一定数额。事实上，这是一项法律，它保护居住在该计划下出租物业中的每一位租户。根据租金管制法，您的租金每年只能上涨一次，并且只能上涨一定比例。具体来说，每年的租金涨幅不能超过通货膨胀率加上 2%，您的租金在一年内的涨幅绝不会超过 10%。对于 62 岁以上或有残疾的租户，租金只能根据通货膨胀率提高，且不得超过 5%。因此，有了所有这些对租户的保护，您可能已经在问自己：房东如何在有此类规定的地区获利？ 租金管制对投资者有利吗？ 您可能会感到惊讶，但 租金管制法规为房地产投资者提供了如此大的机会，因为这些法规减少了出租单位的供应并增加了需要出租物业的额外租户数量。因此，这使投资者可以与正在寻找出租单位的未来租户进行谈判。投资者也有机会找到因业主无法有效增加收入而恶化的收入财产。这使投资者可以迫使他们以折扣价出售。 如何在租金管制下赚钱？ 这里的问题不仅仅是赚钱，而是通过成为比前任所有者（即卖方）更好的租金管制财产的所有者，以聪明的方式赚钱。从以前投资者的错误中吸取教训是迄今为止最好的学习策略，可以确保您取得更大的成功。因此，在特定的租金管制区域进行房地产投资时，您可以利用以下几种方法： 1.申请加薪 房东在这里并不是坏人，只是因为他们想从他们的投资房产中赚钱。毕竟，那些实施租金管制的法规希望保护弱势租户，同时仍为房东提供获得公平投资回报并最终从其财产中受益的机会。这就是为什么任何考虑投资低于市场租金的房产的投资者都应该申请困难加薪，因为租金管制允许在特殊困难情况下加薪。低于 7% 的年度净回报率允许投资者申请增加困难。 2、减少周转费用 有多种方法可以减少您的开支——投资物业现金流量和收入的两个决定因素之一——包括考虑您对物业进行的维修。只要房产处于符合当地法规标准的可出租状态，您通常必须在非租金管制区进行的定期维修，例如油漆和美容修复，在租金管制区可以减少到最低限度。周转费用的减少使房东能够增加底线现金流，并在涉及这些维修时拥有与租户的谈判权。 3.资本改善 房地产投资者可以通过对单元或财产进行某些资本改进来增加租金管制区域的租金。这意味着您应该始终致力于通过进行不同的维护和维修以及增加一些便利设施，使您的房产从其他单元中脱颖而出。例如，添加洗衣和干衣机、停车位或自助存储空间等项目，并将其收费使用计入租户的月租金。通过这个，您可以增加您的现金流和资产价值。诀窍是以尽可能低的成本进行此类改进。 最后一句话 当我们想到租金管制时，我们会在脑海中形成这样的形象，即住在租金管制单位的居民正在过着这种生活。我们想象他们住在远低于市场价值的真正低成本的公寓里。当我们想到拥有这些租金控制单元的房东时，我们想象他们不会从他们的财产中赚钱。重要的是要认识到租户和房东都以某种方式受到租金管制的影响。租户面临着有限的住房存量，而房东最终可能会亏本多赚。然而，这些地区的房地产投资者不必处于劣势。只有那些有兴趣在有租金管制的地区投资的人必须仔细研究情况并评估财产对他们的盈利能力。不要忘记使用上述提示来提高您在这些地点的盈利能力。如果您认为在租金管制区投资房地产是您的正确选择，请查看 Mashvisor，了解那里的可用房产。
作为一名成功的房地产投资者，四个重要的建议
将房地产投资视为一项业务，这是成为一个成功的房地产投资者最重要的特点之一。他们对待房地产就像对待任何其他企业一样。制定短期、中期和长期计划至关重要，以确保业务目标和目的得到确定和实现。尽可能让生意井然有序。建立适当的系统，提高效率，整理财务状况。将企业的大局可视化，可以帮助集中精力形成和实现目标。 成功的房地产投资者注意数字。生意毕竟是要和数字打交道。因此，如果从事的生意在财务上没有意义，那么进行投资就不是一个明智的想法。我们必须研究、分析和比较市场，发现有价值的投资机会，而不是听从直觉。永远不要根据直觉做出决定，永远不要情绪化。有时候，直接可能会引导我们更倾向于投资一处房产，而不是其他的。但如果数字支撑不起理想的投资收益，那么就放弃这次机会吧。 一个成功的房地产投资者应该遵守道德规则和行为，以建立和保持稳固的声誉。声誉是一项重要的资产，它很难建立，也很容易被摧毁。保持道德操守将有助于提高可信度，树立起行业权威，并在投资者和客户中建立和保持积极的公众形象。保持道德操守自然会帮助吸引新客户，并维护老客户。 无业务是刚起步，还是已经在这个行业工作了很长时间，寻求该领域专业人士的帮助总是一个明智的想法。一定要与可靠的会计师就记账问题进行交谈，与律师就税法问题进行沟通，以及与其他任何能帮助解决问题的人进行沟通。也可以咨询一位房地产经纪人，他们可以帮助进行谈判、寻找投资标的，并分享他们的知识，尤其是在业务刚刚开始的时候。专业人士是信息和推荐的绝佳来源。不要担心额外的成本，因为从长远来看是有回报的。
必备房地产投资工具
1. 你实际会读到的东西 听起来并不老套，但教育是所有工具中的工具。了解 房地产投资的最佳方式是听取经验丰富的投资者的过去经验和教训。你可以从哪里得到这个？ BiggerPockets是一个在线网络，提供电子书、指南和博客，提供真实的房地产技巧和操作方法。经验丰富的投资者会写下他们的故事，提供有用的指导。该网站还包括一个论坛，用户可以在这里提出问题并开始交流。 如果您没有时间阅读，请听！BiggerPockets 有许多播客，其中通常包括对房地产专业人士的采访。 2.联系人是你真正需要的 正如他们所说，“重要的不是你知道什么，而是你认识谁。” 好的，这可能与列表中的第一点相矛盾。. . 但你明白了。你认识的人越多，房地产投资就越容易。与代理、承包商、租户和投资者等所有类型的房地产专业人士建立联系非常重要。为什么？因为当你投资的时候，你会做很多研究，所以了解人们会让学习和做事更快。 更重要的是，通过认识人和“组建团队”，您将能够找到可以补充您的技能或将技能带到您所缺乏的领域的人。寻找房产、翻新房屋、寻找租户——应有尽有——您会希望有一个可以立即联系上的联系人。 你如何建立这些联系？如上所述，有 BiggerPockets 之类的在线论坛可以轻松联网。您还可以加入房地产投资协会，了解投资和当房东的知识。 使用houzz查找专业人士、查看他们的工作并查看他们的评分。 3. 监控支出的应用程序 在寻找房地产投资物业之前，投资者需要获得首付款和融资。这可能意味着投资者在申请贷款之前必须存一些钱。现在是削减成本和非常仔细地监控支出的时候了。查看我可以在哪些方面进行削减或在哪些方面进行不必要的支出。一旦投资完成，也将需要这些工具来跟踪投资成本。 BillGuard是一款应用程序，可让您跟踪费用并根据类型、地点和时间整理您的支出记录。此外，该应用程序还可以访问您的信用评分——这对于维持贷款审批很重要。 4. 在线房产搜索 虽然您可以 在 Mashvisor 上搜索投资物业，但请务必使用 MLS 列表以外的其他渠道来查找物业。有些网站会列出止赎房屋，例如Auction.com。如前所述，了解已列出或尚未列出的属性的最佳方法是通过联系人。直接致电经纪人是开始建立人脉和获取有关房产的更多信息的最佳方式。 LoopNet是寻找商业地产的有用资源。Craigslist非常适合寻找任何东西或交易任何东西，包括房产。 5. 预测分析 对房地产投资物业进行尽职调查的最佳方法是使用分析来分析该物业。预测分析节省了投资者使用电子表格和计算成本与回报的时间。Mashvisor 的分析包括基于历史数据对未来结果和趋势的分析。投资者可以使用投资物业计算器并访问易于阅读的可视化物业分析，并就投资物业做出更明智的决策。 这些数据不仅给出了收入、现金流、现金回报率、ABD 和其他回报的预测，还给出了传统投资和 Airbnb 投资之间的比较。因此，投资者可以轻松了解哪种类型的房地产投资策略对特定房产更有利可图。 6. 租户筛选工具 每个房东都应该有一个简单易用的工具来筛选租户。一旦房地产投资者开始拥有更多的房产和更多的租户，他们将需要一个系统的程序来快速选择租户。否则，租户可能不会喜欢，这意味着房东将不得不再次推销房产。 有多种工具可供选择以进行放映。SmartMove是一种在线工具，可为房东提供租赁报告和建议。该服务保护消费者信息，还可以在线完成所有操作，无需任何文书工作。在此处查找更多租户筛选工具。 更方便的应用程序 如果此列表中有#7，那将是“智能手机”。您实际上不需要智能手机进行房地产投资，但您应该了解这些简化操作的便捷应用程序。 解锁门：有不同的应用程序可以在主人不在时锁定和解锁门，例如Lockitron和Keycafe。也许传统的房东不需要这个，但如果房地产投资物业在 Airbnb 上列出，这个应用程序可能会派上用场。 实现无纸化：您可以想象有多少应用程序可以帮助人们实现无纸化并无需在场即可处理文书工作。这些有助于完成交易、签署文件和发送文件。检查dotloop和SignEasy。 存储：Dropbox和Google Drive非常适合随时随地访问文件。作为投资者，您可能希望能够轻松访问您的房源图片和租赁合同。 您不必精通技术即可使用这些房地产投资工具，但它们肯定会帮助您成为对技术更友好、更优秀的房地产投资者。工具不仅能带来便利，还能揭示更好的做事方式。