美国长租行业的发展现状如何？

美国作为住房租赁市场最发达的国家，其在体量规模、市场制度规范、企业实务等方面均走在世界前列。

• 市场容量与市场规模

根据NMHC预测，到2035年，美国人口增长预计将产生370万套配有5间或更多单元的新租赁物业需求。在经济下行形势下，即使假设有更高的住房拥有率、持续的通货膨胀和较低移民率，仍然保有240万套配有5间或更多单元的新租赁物业需求。且租赁市场的区域集中度较高，特别是在美国南部地区，由于就业增长且地理位置优越，从2011年到2021年德克萨斯州、佛罗里达州和加利福尼亚州新增了120万套5单元或更多单元的公寓，并预测2035年仅在德克萨斯州、佛罗里达州和加利福尼亚州美国南部地区的这三个州就需要超过150万套新的出租单元，这三个州占预测范围内所需净新需求的40%。

• 市场细分与租赁客群

美国租赁客群特征：均以年轻人为主力，更多的高收入人群转向租房。

第一，在美国小于30岁的年轻人是租房的主力军。根据NMHC数据统计，美国约有31%的人口为租赁人口，这其中小于30岁的租客占总租赁人口的47%。

数据来源：2020年美国社区调查

第二，近年来收入较高的家庭越来越多地转向租赁市场。家庭收入在75,000美元以上的租房家庭数量在十年间增长了48%，达到1,130万。随着这一增长，这一收入群体中租房家庭的比例从20%上升到26%。

租房在高收入家庭中越来越受欢迎，在一定程度上是因为待售市场的紧张状况。飙升的房价和低库存让许多潜在买家望而却步。根据Zillow的数据，2021年9月，典型的房屋价值每年以18.9%的速率攀升，高于去年的5.7%。不断上涨的房租也使得潜在买家很难攒下首付。

考虑到越来越多的舒适的出租单元位于理想的位置，一些高收入家庭更喜欢租房。2010年至2019年，城市租房家庭的数量十年间增加了140万。与此同时，中心城市以外的租赁选择越来越多，特别是为家庭提供更多空间的单户住宅，也刺激了郊区和小地铁区租房家庭的增加，增加了360万。

• 所属行业的行业利润水平和未来变动情况

根据联邦住房融资局（FHFA）的房屋价格指数，待售单户住宅价格在过去五年中上涨了6.4%。与此同时，根据当前人口调查，过去20年家庭收入中位数平均每年增长0.5%，过去10年平均增长1.5%，过去5年增长3.4%。根据Real Capital Analytics数据（如下表），2020年公寓物业价格达265美元，平均每平方英尺年租金为18.87美元。收入增幅不及住房价格攀升幅度，使得一些有兴趣购买房屋的家庭已经被排除在市场之外，并且可能已经转向替代住房方案，例如单户租赁。