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1、了解当地法律 房东需要了解联邦、州、县、城市等不同级别的管辖区域关于长租的相关法律，明确作为房东的权利和义务，避免在长租运营的过程中产生不必要的法律纠纷，也可以在自己受到损失时，通过法律手段保护自己的利益。 2、确定租金水平 一方面，房主需要研究市场现状，以了解所在地区的长租物业的租金水平，通过比较自己的房屋与周边在租房屋的差异，拟定租金价格；另一方面，房主需要估算运营长租物业的成本，包含可能的维修费用以及抵押贷款的还款额，确保租金收入足以覆盖预期支出。 3、草拟长租协议 租赁协议是一份具有法律依据的合同，不仅可以降低运营风险，还可以规定关键的业务细节。协议应包括租期、月租金金额、保证金、宠物、停车、是否允许转租、逾期支付租金的罚款等。此外，协议还应阐明租赁期间租客和房东的权利和义务，租客应遵守租赁协议条款、按时支付租金、保持物业的清洁、妥善处理垃圾、遵守邻里规则；房东应遵守建筑规范，确保物业的安全和卫生，及时进行维修，维护物业中的管道、电气、热、水等基础设施，提供垃圾处理区域。 特别需要指出的是，每个州对保证金的规定略有不同。大多数州都规定了房东可收取金额的上限（通常以月租金表示）、退还租户押金的截止日期以及租户押金的使用方式。例如，加州保证金可为2个月的租金，如果房东提供家具，保证金可提升为3个月的租金，房东可以使用保证金用于抵减未付租金（包括滞纳金）、清洁费用以及超出正常磨损范围的损坏。 4、营销出租物业 房主可以通过房地产经纪人发出寻租广告，也可通过租赁网站推广、向潜在客户邮件推送房产状态、面对面的展示和个人销售等方式推广待出租的房屋。租赁广告应清晰描述租赁物业面积、租赁价格、是否包括水电费、地理位置、保证金、租约期限、邻里和周边地区的信息、额外激励措施（如停车）。 5、评估筛选租户 租户筛选是评估潜在租房者的过程，重要的是对租户进行背景和信用调查。对于房东或物业经理来说，背景调查有助于评估租户是否会遵守租赁或租赁协议的规则，并识别潜在的风险，以防未来出现逾期付款或财产损坏的问题。 房东可以让潜在租户提交租赁申请，其中包含租户的工作经历和收入、租赁历史、信用状况等信息，以此评估潜在租户是否有稳定的收入和良好的信用评分，是否有赚到足够的钱来支付租金的能力。房东也与租客以前的房东取得联系，深入了解租户的租赁历史。 特别地，房东在筛选租户时应遵守“公平住房法”，该法案禁止房东基于年龄，性别，种族，宗教等歧视租户。《美国残疾人法》也起到了类似的作用，确保房东为残疾租户提供合理的便利。 6、签订租赁协议 房东与潜在租户签署租赁协议时，应与租户充分讨论租金、保证金收取条款以及租赁房屋损坏的赔偿等细节条款。 7、物业管理 房东可以聘请物业经理来收取租金，跟踪支付情况，并提前划拨相关的管理费用（例如装修，维修，财产税，保险等）。 8、物业维护 在租赁房屋交付前，房东应该进行例行房屋检查并维修损坏的设施，保持房屋干净整洁、设施良好、住房条件安全，确保房产符合市政和州住房法规。 9、购买保险 房东保险将保护房产免受潜在的事故或责任索赔。房东可以与信誉良好的保险经纪人合作，合理评估房东与保险公司各自承担哪些风险。 10、搬出检验 在租约结束时，房东和租户应共同完成租赁检查，记录租户居住期间对财产造成的任何损坏，因此房东可以退还其保证金或用它来修复财产。

一般情况下，在美华人与美国人购置与出售房产基本没有什么区别。 从购买手续来讲，所有的流程和提供的材料都一样，外国人也可以申请美国的贷款。银行和贷款机构提供给外国人的贷款计划中，可能利率和贷款金额以及提供的材料有些不同。 从税务的角度来看，外国人买房同样享受许多税务的减免措施。只要这些海外买家在美国报税，比如买房自住并申请了贷款，那么年终可以申请地税和贷款利息的抵扣。还有买房投资的外国人若有出租收入，年终报税时也可以将针对部分费用进行税务抵扣。 在出售房产后，收益所得必须要纳税。美国人正常的情况下都是在每年报税的时候，将这笔收益放在个人税表中进行申报。但外国人卖房时，就必须将这笔钱预扣下来。这是因为外国人没有美国收入，没有成为美国税法居民是不用报税的，如果国税局不收预扣税的话，没有办法保证外国人合法缴纳收益所得税。国税局收走预扣税的话，外国人必须在报税季填交税表才能拿回退税。

除了增值收益和高额租金，投资者还需要了解在美国投资房地产的成本。 房产税：房地产税是地方针对房地产征收的郡税、市税、学区税总称，由各个州政府决定，一般占房屋价值的1%-3%。 所得税：美国国税局规定，在美国赚取的所有收入都要缴纳所得税，因此租金也要缴纳所得税。但是有很多事项是可以免税的，比如房屋折旧、贷款利息、管理费。 资本利得税：如果出售房屋获利，利润将包括在个人所得税中。应纳税利润部分是出售房屋的价格减去出售房屋的全部成本。 房屋保险（House Insurance）的作用是转移房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损的风险。除了在购房时需购买房屋保险，其实还应购买地震保险(Earthquake Insurance)，主要包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等。 由于加州是地震多发区，在加州购房的地震保险费用相对较高，地震险的费用往往比火险的费用高出一倍，房屋保险因保险条款不同而不同。 在美国，房子都统一规划在一个小区中，所以居民需交小区费。该费用是用来支付和维护小区公共设施，如路灯、公共草坪等。根据小区不同的服务，大概每月在150~300美元不等。 物业费，一般是单元房的公共设施，一般每月在300~500美元之间。 如果投资房产是用来出租，一般是由管理公司管理。管理费的计算方式为：8%~10%的租价+第一个月的租金。如果是大型公寓，管理费则会少很多。 如果通过贷款购房并且贷款未清，房屋本金与利息就要按月支付。在美国拥有较高信用记录的贷款者的30年固定利率，平均在5%左右。而没有较好信用记录的贷款者的浮动利率，平均在5%~6%之间。抵押贷款利率上浮影响借贷成本，房东缴纳的月供水平随之发生变化，见下图。

在美国买房的整个交易过程中是不可能自己全部操作的。按照美国现在的房产制度，在买房交易中房产经纪人是不可或缺的，而且经纪人在买房的整个过程中担任多种重要的角色。 美国房产经纪人有着严格的管理体系：首先，合适的房地产经纪人应具有专家资格，例如CIPS（认证国际房地产专家）称号。其次，房产经纪人除了能为买家提供更多的房产信息、帮助买家找到理想的房屋、完成买房交易这些基本要求外，还需掌握良好的谈判技巧，参与第三方谈判，并为买家提出合适的买房意见。 特别地，海外买家使用美国房产经纪人为其服务不会产生额外费用，房产经纪人的销售提成由房产卖家承担。

房主在房产卖出变现后，会需要被预扣所得税，然后通过CPA的后续申报落实实际的税收。 如果有移民过程中的买家，自己在还未取得美国居民身份前已经购买了美国房产，如果想要最大程度节省变现后的所得税，可建议其持有房产至自己成功取得美国居民身份后，把房产作为自己的自住房，就可以利用自住房5年内住满3年的条件，去获得自住房卖后的所得税优惠。 房主也可以享受投资房【1031交换】的延税优惠：1、卖出现有房产后，在规定时间内买入新的房产（价格不能低于原房产的卖出价），可以延迟交付增值税2、需要专业做【1031交换】的服务公司处理中间的交易环节。3、时间限制：在卖房后的45天内确定候选买入物业； 180天后完成交易 美国的房产产权是永久产权，不仅可以作为投资也可以世代传承延续下去。在美国《物权法》第149条中规定，住宅性建设用地在使用权期满时，自动续期。宪法明文规定个人财产至高无上。作为个人财产的土地和房产不存在年限问题，只需要每年缴纳一定的财产税费。买家在美国房产方面的遗产税的免税抵扣只有USD6万，因此，如何优化传承后代方面的税务，主要有如下方面：1.已经在移民美国路上的人士，明确在数年后可以获得美国居民身份，拿到美国身份后，就可以享受到单人USD1000多万的遗产税免税额度。 2.买家如果有巨大的现金资产需要购置美国房地产，但又担心可能的“遗产税风险”，可以咨询专业律师，成立不可撤销信托来现金购房，有望规避遗产税问题。 3.买家在配置美国房地产的同时，由于考虑到突然的遗产税风险，往往也会考虑配置美国的人寿保险作为风险对冲。

1、完成收房 2、日常设施开通 房屋日常的水电煤一般可以在网上开通；开通互联网和安保系统，需要看具体情况选择当地的供应商进行服务。 3、房产税开通 到了房地产交税的季节，房屋的地址会收到地税付款的清单，利用上面的使用号码可以在COUNTY相关网站上进行网上地税付款账户的注册，以后就可在远程付地税；外国人在海外网络操作房产税支付时，可能需要使用VPN。 4、日常维护：包括定期园丁花园维护、泳池维护、虫鼠的查杀，买家在海外时地产经纪人或PM可负责维护。 5、自住或出租 以投资为目的的海外买家，在经纪人的协助下出租房屋，获取投资现金流回报；如果跨境新移民在自己正式移居美国前存在空档期，可以考虑先长租或短租房产，以获得一定的现金流收入。

1、美国抵押贷款的类型 在美国，有三种类型的住宅贷款可用：固定利率和可调利率，以及仅付利息抵押贷款。 （1）固定利率抵押贷款 固定利率抵押贷款具有固定利率，投资者的每月还款额在贷款期限内不会改变。如果投资者想避免每月还款发生变化的风险，固定利率贷款是理想的选择。最受欢迎的固定利率贷款类型是30年期抵押贷款，但贷款人也可以获得15年或20年期的贷款。 （2）可调利率房屋贷款 可调利率抵押贷款具有可变利率，费率可能会上升或下降。最常见的可调利率抵押贷款类型是5/1 ARM，该类型利率将在前五年保持固定，然后在剩余的25年内每年调整一次。如果投资者计划在几年内出售房屋，ARM可以帮助投资者节省利息，但仍然承担一定程度的风险。 （3）只付利息按揭 投资者可能遇到的另一种贷款类型是仅付利息贷款，借款人在预定的时间内（通常在五到七年之间）只支付利息，然后支付本金和利息。但是，由于投资者最初只在预定的期限内支付利息，因此投资者无法通过仅付利息的抵押贷款快速建立权益。但是，这些贷款最适合那些有信心出售或再融资的借款人，或者能够预期将来能够负担得起更高的每月还款额的借款人。 2、外国人购房的抵押贷款选择 （1）渠务署贷款 DSCR贷款适用于房地产投资者和抵押贷款经纪人，他们更愿意使用其投资物业产生的现金流而不是使用其收入文件（如纳税申报表，就业记录等）获得抵押贷款资格。 （2）外国国民抵押贷款 外国国民抵押贷款是专门为想在美国购买房产的外国人设计的。虽然外国人有资格获得传统的抵押贷款，但由于在美国缺乏信用记录和收入，他们往往难以获得资格。因此，外国抵押贷款通常具有较高的首付和利率。然而，对于希望在美国购买房产的外国公民来说，它们可能是一个很好的选择。 （3）巨型贷款 巨型贷款是一种抵押贷款，用于为传统贷款过于昂贵的房产提供资金。与传统贷款相比，巨型贷款的利率和首付率更高，但对于希望在美国购买昂贵房产的外国公民来说，它们是一个不错的选择。 （4）无信用记录按揭 无信用记录抵押贷款是一种抵押贷款，可供没有信用记录的人使用。有几种不同的贷方提供这种类型的抵押贷款，条款和条件将因贷方而异。 （5）私人抵押贷款 私人抵押贷款是一种没有政府机构支持的贷款。这可能会使投资者更难获得资格，但如果投资者没有资格获得传统抵押贷款，这可能是一种选择。贷款的条款和条件将因贷方而异。

1、抵押贷款的要求 抵押贷款是投资者购买房地产时由银行或其他金融机构提供的贷款。房地产作为贷款的抵押品，如果投资者无法付款，银行可以扣押该财产并将其出售以弥补其损失。 当投资者购买美国房产时，投资者需要文件来支持投资者的贷款申请，基本包含以下文档： 身份证明：这其中包括投资者的护照，绿卡，签证和其他身份证明，例如投资者的社会安全号码（SSN）或个人纳税人识别号（ITIN）； 地址和居留身份证明：投资者通常必须使用驾驶执照或其他官方文件显示投资者的居住地，如果投资者打算住在该物业，则可能需要证明投资者的合法居留身份； 收入证明：向贷方展示投资者的流动资产和账户余额至关重要，以证明投资者有能力支付首付款和费用； 信用记录：如果投资者有美国信用记录，获得抵押贷款将没有问题。如果投资者在美国没有信用记录，美国贷方可能会使用国际信用报告来帮助评估投资者是否有资格获得国际或外国抵押贷款。 2、基于公民身份的抵押贷款资格 投资者不必是美国公民就可以在美国获得抵押贷款。 如果投资者是永久居民外国人，则需要投资者的绿卡和社会安全号码。抵押贷款申请流程将与美国公民类似； 假设投资者是非永久居民外国人，没有绿卡，但有社会安全号码。在这种情况下，投资者可以使用工作签证或特殊雇主赞助的签证为房屋提供资金。如果投资者能够保证投资者能够在该国停留至少三年，这也有利于申请； 移民或已获得庇护的非居民可以像居民外国人一样工作和寻求资金。但是，人们必须证明他们是难民或受庇护者才能获得资格。 3、投资者的房屋申请抵押贷款的流程

1、OFFER出价：若投资者深度看房后有意向购买后，建议应尽快下OFFER合约书，包括：报价、合同定金和退出条件、过户周期。 2、议价和签约：若卖方接受OFFER，签字成交。之后卖方无正当理由无权取消合同；若卖方不接受OFFER，修改报价条款（COUNTER OFFER），买方接受即成交，也可双方反复修改知道接受成交。 3、定金：卖方或买方找第三方公正公司开设ESCROW，买方汇入3%定金。 4、交易流程中的常见退出条款： （1）XXX天内，卖方提供所有与房子有关的信息报告（Disclosure）。17天内，买方浏览报告，并请房屋检查公司验房。若有问题，可终止合同，买方退出,无违约费，或也可选择议价和要求卖方维修。 （2）XXX天内，请估价师估价，若估价偏低，买方可终止合同，退出无违约费，或也可选择议价。 （3）如果贷款买房，合约规定日期内银行没有批准贷款，可终止合同，买方退出，无违约费，或与卖方重新商量延期。 （4）如果贷款买房，合约规定日期内获得批准贷款，但利率过高，无法承受，买方可终止合同，退出无违约费。 （5）若前四步得以顺利推进，买家签署条款，意味着这之后买家再终止合同时，定金不退；若买家不签署条款，卖家有权终止合同，定金退回。 5、贷款、转款和过户 – Escrow提供过户费用清单。买方支付费用包括：房款、贷款费用、部分房产税、保险费等。 -需要贷款的买家需要通过Escrow专员预存一年内的还款金额给贷款银行。海外卖家本人无法亲自来美国签字，就需要提前做好授权。 -卖方购买产权保险、维修保险，Escrow负责过户登记，购买保险，买方房产经纪人完成最后的交接，即完成过户。 -关闭Escrow的当天，卖方交钥匙给买方。

1、规划预算：投资者在自身财务现状和未来预判的基础上，需要提出一个比较明确的预算区间并且严格按照既定区间执行；预算规划中，除了考虑购房款外，还需要充分考虑未来持有期间的持有和维护的支出（地税、保险、维修、HOA、除虫等）。\ 2、锁定区域：购房者以居住为主要目的选定区域时应当关注以下几个方面：首先明确具体的县（COUNTY）；ABCD区的考量；学区的重要性以及投资倾向；邻里单位是选择华人社区或是白人社区，以及中国式周边配套的便利程度；通勤方便程度；对地形的偏好：大平地、山景，湖景，海景、高尔夫或公园视野等。 购房者以增值为主要目的选定区域应当关注以下几个方面：（1）人口增长：寻找一个租房者数量和人口增长都在扩大的地区，租赁物业的需求将会增加（2）就业增长：了解是否有大企业入驻（3）雇主多元化：避开航运、采矿、石油或农业等行业，且单一行业风险较高易遭受损失。 3、明确房型：明确土地面积和居住面积的区间、卧室和洗手间数量、车库和车位数量、泳池配备与否、客房配备与否、平层或者多层、设计款式风格，以及对新房和二手房的偏好。 4、初步清单：房地产经纪人会根据顾客设定的具体需求，提出具体城市的建议、目标地区的合适房源以及房产价格分析的参考报告等。进而，买家和经纪人一起对初步清单进行首轮筛选，明确下一步需要深度看房的清单。 5、深度看房：如果买家本人可以亲自到美国当地，房产经纪人可以根据顾客行程预约看房；买家如果本人无法亲临美国本土，房产经纪人可以通过视频进行远程看房讲解。